신탁회사 책임준공이행확약 및 손해배상(Feat. 법적으로 본 시공사 책임준공 및 채무인수와의 비교)

1. 통상 PF를 진행할 때, 시공사는 책임준공 및 채무인수라는 담보를 대주에게 제공하고,

2. 시공사가 1군 건설사 등 우량 건설사가 아닌 경우에는, 추가적으로 신탁회사가 책임준공이행확약 및 손해배상을 담보로 대주에게 제공함.

3. 대주는 우량 시공사가 아닌 경우에 해당 사업장의 신용을 신탁회사 신용으로 믿고 가는 거고, 신탁회사는 신용을 제공하는 대신 책임준공이행확약수수료로 쏠쏠하게 돈을 많이 챙겨감.

4. 다만, 최근에 부실 PF 사업장이 속출하면서, 시공사가 우선 책임준공의무를 정해진 기한까지 못하고 있고,

5. 그에 따라, 신탁회사는 본인의 확약서에 따라 통상적으로 시공사 책임준공기한일부터 6개월 정도후까지 책임준공을 완료해야 하는 의무가 있음.

6. 신탁회사가 책임준공 등을 완료하지 못할 경우, 확약서에 따라 PF대주에게 발생한 손해(대출원리금 및 연체이자)를 배상하여야 함.

7. 대체시공사를 구해서 해당 사업장을 신탁회사 책준기한 내에 완성시키기는 요원해보임.

8. 결국, 신탁회사는 대주의 대출원리금 및 연체이자를 손해배상으로 대주에게 배상할 수 밖에 없는 상황에 처함. 

9. 현재 이러한 사업장이 속출하다보니, 신탁회사는 신탁회사의 책임준공확약을 신규 사업장에서 배제하기 시작했음.

10. 신규 사업장에서 책임준공확약을 안하는 거야 미래의 문제라 크게 상관 없지만, 현재 부실사업장들 모두를 신탁회사가 손해배상을 할 수 있는지가 문제임.

11.  신탁회사가 PF대주들에게 손해배상을 하게 되면, PF대주들은 연체이자, 이자, 원금을 모두 회수가 가능하므로 문제가 되지 않지만, 현재 신탁회사 자본금 만으로 모든 사업장을 이렇게 처리할 수 없음.

12. 최근에 체결된 PF대주단협약 등을 통하여 해결방법을 모색해야 할 것으로 보임.

13. 당분간 신탁회사들은 기제줄한 책임준공확약서로 인해 각종 소송에 시달릴 수 있어보이고, 신탁회사 명의로 가지고 있는 고유재산 앞으로 많은 보전처분((가)압류, 가처분 등)이 이루어질 것으로 보임.

14. 마지막으로, 시공사의 책임준공의무 및 채무인수랑 법률적으로 다른 점은, 시공사가 책임준공을 완료하지 못했을 때는, 시공사가 시행사의 대주에 대한 대출채무 및 그에 부수하는 의무를 그대로 인수하게 되는 것이고, 신탁회사가 책임준공의무를 완료하지 못한 때는, 신탁회사는 대주에 대한 손해배상채권의 채무자가 되는 것임. 즉, 대출약정상 대출채권의 채무자가 되는 것은 아니라는 것임. 다만, 신탁회사의 손해배상의무 상당액 역시 대출채권의 원리금 및 연체이자 상당액이므로, 각 채무의 액수는 동일하나, 채무의 본질은 다름.