PF실무자가 본 특례보금자리론과 관련된 PF 근황.. (Feat. 지방 사업장 PF 부도?)

1. 정부는 특례보금자리론과 50년 만기 주택담보대출 등을 시행했었음.

특례보금자리론

 

2. 최근 50년 만기 주택담보대출은 중단되었고, 특례보금자리론도 내년 1월이면 전면 중단될 예정임.

3. 이 2가지 대출상품은 부동산 PF와 아주 밀접하게 연관되어 있음.

4. 통상 가계가 아파트를 매입할 때, 그 매입대금은 계약금, 중도금, 잔금의 구조로 납부하게 되어있고, 통상 많은 수의 가계가 계약금 정도를 자기자본으로 넣고, 나머지 중도금, 잔금을 대출을 받아서 납부하고, 입주를 하게 됨.

5. 이렇게 수분양자들이 대출상품을 활용해서 입주를 완료하게 되면, 해당 사업장은 정말 해피한 상황이고, PF대주들, 시공사는 수분양자가 납부한 금원들로 소위 말하는 EXIT을 하게 됨.

6. 근데 정부에서 얼마 전부터 가계부채가 정말 심각하다며, 위 2가지 상품을 중단하거나 중단할 예정임. 이는 현재 분양을 하여 중도금, 잔금 등 납부일정이 남아있는 지방사업장에게 큰 타격을 입힘.

7. 분양 당시 분양률이 100%였다고 하더라도, 수분양자들이 계약금(10%) 정도를 낼 수는 있어도, 중도금, 잔금이 없는 경우가 태반이라서 문제인거임. 그들은 중도금, 잔금을 대출을 통해서 해결해야 하는데, 위에서 언급한 특례보금자리론, 50년 만기 주택담보대출 등 저리의 대출상품들이 막혀버린 거임.

8. 이런 상황에서 수분양자들이 할 수 있는 건 고리의 대출을 받아서 중도금, 잔금을 납부하고 입주를 하거나, 아니면 계약금을 포기하고 사업장에서 나가는거임.

9. 현재 저리의 대출상품을 이용하지 않을 경우, 중도금대출이나 잔금대출의 금리는 7%를 넘는 것도 허다하여, 이런 대출은 수분양자들이 이용을 해서 입주를 한다고 하더라도 원리금 납부압박에서 버티지 못해, 최종적으로 대출기관들이 완성된 아파트에다가 근저당을 설정하거나, 압류를 해서 경매절차로 나아가게 될 것임.

10. 만약 2가지 옵션 중 수분양자들이 계약금을 포기하고 사업장에서 나가버리게 되면, 해당 사업장 PF대주들이나 공사를 완료한 시공사는 대출원리금과 공사비를 받을 수 없는 상황에 처하게 되고, 해당 사업장 자체가 유치권이 걸리는 등 아예 망가져버릴 수 있음.

 

11. 이와 같은 상황에서 무작정 정부에서 저리의 대출상품을 풀어주는 것은 사실은 진통제를 놓아서 터지는 시기를 뒤로 미루는 것 밖에 안되고, 개인적인 생각으로는 저리의 대출상품이 존재하지 않으면 터지게 될 사업장들은 터지게 놔두는 것이 좋아보임. 물론 이게 전방위적인 금융 risk로 전이되게 하면 안되겠지만, 지방사업장을 살리려다가 가계부채가 대폭 증가한 후 가계가 터지게 되면 대통령실이 말한대로 이 쇼크는 IMF쇼크보다 클 수 있기 때문임.

 

12. 대마불사가 아닌, 부실사업장들을 내년부터는 선별적으로 정리하고 가야함.