부동산 PF 근황(Feat. 태영건설 자금난, 건설사가 PF 위기 맞는 이유, 정확한 구조설명)

1. 부동산 PF위기설이 매달 여의도에 파다하게 퍼지고 있음.

2. 얼마전까지는 롯데건설 소문이 돌았는데, 롯데건설 소문은 조금 잠잠해지고, 이번에는 태영건설의 소문이 퍼지고 있음.

3. PF에 대해서 잘 모르는 사람들은 건설사가 PF 위기를 왜 겪는지에 대해서 의아할 수 있음. 잘 모르는 사람들 입장에서는 시공사는 공사대금을 받고, 건물을 올려주기만 하면 되는 것 아닌가라는 생각을 할 수 있는 것임.

4. 이에 대해서 설명해보자면, 기본적으로 우리나라 PF는 건설사의 신용으로 가는 경우가 많고, PF 대주단이 PF대출을 해줄 때 우량건설사의 연대보증을 요구하는 경우가 왕왕 있음.

5. 아니면, PF대출금을 조달하기 위해 발행하는 유동화증권에 시공사들이 본인의 신용을 제공하는 경우(자금보충확약, 채무인수, 대출채권매입확약, 사모사채인수확약 등)가 많이 존재함.

6. 이러한 경우 시행사가 PF대주단에게 상환기일이 도래한 상환대금을 변제하지 못하는 경우, PF대주단은 바로 시공사에게 달려갈 수 밖에 없음. 시공사가 연대보증을 섰기 때문임. 

7. 유동화증권을 산 일반 투자자들이나/판매사들 역시 차환발행되는 유동화증권이 차환되지 못하는 경우(유동화증권 소지인에게 액면금액을 만기때 못주는 경우), 신용을 제공했던 시공사에게 찾아가 돈을 달라고 하는 것임.

8. 즉, 위와 같은 구조에서는 사업장이 제대로 돌아가지 않는 경우에 시공사가 모든 채무를 떠안을 수 밖에 없음. 추후 시공사가 다갚고 나서 주채무자한테 구상하는 것은 추후의 문제고, 실제로 사업이 망가지면 현실적으로 구상권을 행사하여 환가할 수도 없음.

9. 거기에 더해, 시공사가 책임준공 및 채무인수도 제공해서, 시공사가 본인의 책임준공예정일에 책임준공을 다하지 못하는 경우, PF대출채무를 다 떠안게 됨.

10. 위에서 보다시피, PF판은 시공사의 신용으로 돌아가고 있어서, 망가지는 사업장이 속출하면 그대로 시공사가 유동성 위기에 빠지게 되는 것임. 특히 지금처럼 급격하게 금리가 오르면 한두군데가 망가지는 게 아니라 급격한 유동성 경색이 오는 것임.

11. 태영건설도 위와 같은 사정에 의해서 유동성 위기를 겪어서 부도위험에 빠져있음.

12. 개인적으로 태영건설은 계열회사도 많아서 부도까지 갈 것 같지는 않음.

13. 내년이 PF만기가 많이 도래할텐데, 어떠한 정책들이 추가적으로 나오는지 지켜봐야 할 듯함.