서울 신축아파트 가격과 구축 아파트 가격 차이 상승 中

1. 서울의 신축아파트 가격과 구축 아파트 가격의 차이가 커지고 있음.

2. 이유는 다양한데 핵심적인 이유는 1)공사비 상승으로 인하여 구축 아파트의 재건축 가능성 하락 2)신축 아파트 선호현상의 강화 3)신축 아파트 공급의 감소임.

3. 각 이유들에 대해서 자세히 살펴보면, 최근 해외 전쟁 등 각종 물가의 상승으로 인하여 공사비가 급증하였고, 이는 재건축 사업장의 사업성 악화를 가져옴. 재건축 사업장의 사업성은 결국 분양가와 공사비가 결정하는데, 분양가는 분양가 상한제와 한정된 수요로 인하여 기하급수적으로 올리지 못하는 데에 반하여, 공사비는 각종 자재의 가격이 오르면 바로 즉시 반영이 되니 사업성이 악화되는 것임.

4. 신축 아파트 선호현상은 현재 주력세대인 30~40대의 개별적인 선호현상의 반영이라고 볼 수 있음. 해당 세대들은 만족의 지연을 택하기 보다는, 현재의 삶에 더 집중하는 경향이 강하고, 특히 젊은 시절인 30~40대에 낡은 아파트에서 살기 싫어함. 이는 신혼부부들의 신혼집 선택에서도 여실히 드러나는데, 신혼부부의 대부분이 신축아파트 전세를 선택하지, 구축 아파트 매매를 선택하지 않음.

5. 또한, 최근 신축아파트 공급물량의 감소가 예정되어 있는데, 이는 최근 개발사업의 사업성 악화에 따라 착공하는 사업장들이 급격하게 줄었고, 심지어 착공을 했더라도 분양이 되지 않아 착공을 중단하는 사례도 속출하고 있음. 이 때문에 앞으로 향후 3~4년간 서울에서 신축아파트 공급은 상당히 제한될 것으로 보이고, 이러한 제한현상이 언제쯤 완화될지도 알 수 없음.

6. 결국 이러한 종합적인 면들이 작용해서 서울의 새 아파트 가격의 전세를 올리고 있고, 전세가 상승에 따라 초신축 아파트의 매매가격이 올라가고 있는 것임.

신축과 구축아파트 가격차이의 추이

7. 위는 2024년 4월 12일 기준 신축 아파트 가격과 구축 아파트 가격의 차이를 그래프로 나타낸 것인데, 2020년과 2024년의 4년 이라는 기간동안 3억정도의 차이에서 6억까지 벌어진 것을 알 수 있음. 심지어 현재 그래프의 모양상 더 벌어질 것으로 보임.

8. 위 3가지 등 요인에 따라 앞으로 가속화될 일만 남았고, 서울의 초신축 아파트의 가격은 오를 일만 남은 것으로 보임.