담보신탁과 처분신탁의 차이점(Feat. 신탁원인의 관점에서)

1. 요즘 부동산 PF 개발이라는 단어는 금융회사나 개발회사에 다니지 않는 사람들도 많이 들어봤을 것임.

2. 이참에 부동산 PF 개발에서 떼려야 뗄 수 없는 "신탁"에 관해 설명하고자 함.

3. 부동산 PF 개발에 있어서 신탁은 매우 중요한 역할을 하고, 그 중요한 역할을 하는 이유 중 하나의 원인은 신탁으로 인하여 발생하는 "절연성"이 핵심임. 즉, 토지를 소유하고 있는 토지주가 이를 신탁회사에 신탁하는 순간 해당 토지는 토지주의 신용과 무관하게 절연됨.

4. 이 "절연"의 효과는 똑같지만, 그 중에서도 신탁원인에 따라 담보신탁과 처분신탁으로 구분할 수 있음. 말 그대로 담보신탁은 무엇인가를 담보하기 위해 신탁하는 것이고, 처분신탁은 처분하기 위해 신탁하는 것임. 즉 신탁의 원인과 목적이 다른 것임.

5. 담보신탁은 신탁계약상 우선수익자의 채권을 담보하기 위하여 해당 토지를 신탁하는 것임. 즉, 신탁의 목적인 피담보채무의 변제에 있는 것이고, 피담보채무의 변제가 완료되고 나면 통상 신탁계약은 해지되고, 남은 금액이 있으면 위탁자가 이를 수취하게 되는 구조임.

6. 처분신탁은 토지 소유자가 처분절차에 어려움이 있는 토지 또는 토지를 매각하는 과정에서 잔금정산시까지 장기간이 소요돼 토지의 소유권 관리에 안전을 요하는 토지를 처분하기 위함을 그 목적으로 함. 즉, 처분신탁은 우선수익자 내지는 채권자의 채권을 담보하기 위하여 신탁하는 것은 아님. 즉, 신탁회사는 위탁자로부터 토지를 위탁받아, 처분활동을 수행하고, 처분되는 경우 발생하는 처분수익을 위탁자에게 교부하고, 처분받은 매수자에게 등기를 넘겨주는 구조임. 수탁자는 처분에 따른 수수료를 수취하고 관련 거래는 종결됨.

처분신탁 구조도

7. 위에서 지속적으로 언급한 "토지"는 "부동산"으로 대체해서 읽어도 상관없음. 결국, 토지 뿐 아니라 지상건물 등 부동산이  모두 신탁의 대상이 되기 때문임.

8. 처분신탁을 낀 거래구조에서 핵심은 해당 부동산의 매도인의 토지를 신탁회사로 이전함으로 인하여 매도인의 채권자들에 대한 리스크 노출위험도를 절연시키는 것에 있음. 그래서 통상 잔금지급시점이 계약금 지급 이후 긴 시간 뒤인 경우에 이러한 구조를 이용함.