계약갱신 거절사유인 실거주에 대해서는 집주인이 입증해야(Feat. 입증책임, 대법원 판례, 입증책임이란)

1. 문재인 정부시절 임차인들의 주거안정을 위해 주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신청구권과 관련한 사항들을 입법하였었음.

주택임대차보호법 임차인의 계약갱신청구권 관련

2. 임차인의 계약갱신청구권은 임차인이 계약기간 내에 한 번 더 계약을 갱신을 임대인에게 청구할 수 있다는 것이고, 임대인은 특별한 사정이 없는 한 그 계약갱신을 받아들여야 한다는 것을 골자로 함.

3. 여기서 "특별한 사정"이 문제인데, 그 특별한 사정은 법조문에 규정하고 있음. 

4. 그 중 위에서 체크표시한 게 문제가 되었었음. 임대인(임대인의 직계존, 비속 포함)이 실제거주하려는 경우에는 임차인이 계약갱신청구권을 임대인에게 청구해도, 임대인은 이를 이유로 거절할 수 있는 것임.

5. 그래서 집주인인 임대인들은 실제 들어가서 살지 않음에도 불구하고, 실제 들어가서 산다고 말한 뒤 다른 세입자를 구해서 임차를 주곤 했었음. 사실상 법을 잠탈하고 있었던 것임.

6. 이에 대해서 최근 대법원은 임대인이 직접 들어가서 산다는 것에 대해서 임대인에게 그 입증책임이 있다고 설시함. 

7. 여기서 입증책임이란, 소송의 제과정에서 그 사실의 존부에 관해서 입증을 다하지 못하는 경우 소송패소의 위험을 지게 되는 책임자를 말함.

8. 결국 임대인이 본인이 실제 그 임대차목적물에 들어가서 실거주 할 것이라는 점을 상당하게 높은 구체적인 방법으로 임차인에게 입증을 해야되게 됨. 아래는 대법원 판례의 판결문 중 일부임.

9. 재판부는 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명 책임은 임대인에게 있다”며 “‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명했다고 해서 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 의사가 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것”이라고 판단했음. 

10. 앞으로 위 대법원 판결을 근거로 해서 수많은 판결들이 파생될 것으로 보이고, 주택임대인은 임차인에게 상당한 개연성 있는 시나리오 등을 근거로 실거주 의사 및 실거주에 대해서 증명할 필요가 있게 됨.