PF 정상화 방안 근황(Feat. CR리츠 및 공공지원 민간임대리츠)

1. 이제는 전국민이 모두 알 정도로 익숙해진 PF에 대해서 정부가 정상화 방안을 내놓음.

2. 최근, 태영건설이 상장폐지 되는 등 본격적으로 PF사업장 부실이 가속화 되고 있음.

3. 필자 역시 금융쪽에서 일하고 있기 때문에, 이를 여실히 느끼고 있음. 최근 메리츠증권이 신탁회사가 책임준공을 완료하지 못한 사업장들의 대출채권을 NPL로(대출원금 기준 7~80%) 값싸게 떠서 신탁회사 등에게 소송을 하여 추심할 거라는 소문도 여의도 바닥에 돌고 있을 정도임.

4. 무튼 이런 소문은 결국 현재 PF 사업장들이 정상적이지 않고, 준공이 되지 않는 사업장도 많고, 준공이 되더라도 분양이 되지 않는 악성사업장들도 많다는 것임.

5. 이에 대해서 최근 정부는 대응방안을 발표함.

국토교통부 보도자료

6. 위 자료가 국토교통부가 보도한 보도자료인데, 핵심은 브릿지론 단계(아직 건물을 착공하지도 못한 사업장)의 사업장은 공공지원민간임대리츠(주택도시기금이 출자)로 해당 사업장을 싸게 떠서 사업성을 확보하여, 재구조화해서 사업을 진행하겠다는 것임. 구체적인 방안은 아래와 같음.

7. 준공 후 미분양, 이른 바 악성미분양이 다수 존재하는 사업장들은 CR리츠라는 기업구조조정리츠가 미분양 주택(및 그 부속토지)을 할인받아서 사서, 해당 주택을 임대를 주든, 매각을 하든 하겠다는 것임. 구체적인 방안은 아래와 같음.

8. 정리하여 보면, 결국 미착공사업장은 토지를 기금이 싼 값에 싸서 재구조화 하겠다는 것이고, 준공이 완료된 미분양사업장은 리츠를 통해 기존 대주단을 EXIT 시키고, 신탁사, 시공사, 리츠 간에 순위를 정해서 분양대금으로 추후 EXIT하겠다는 것임.

9. CR리츠의 경우, 리츠의 투자자들이 모이는 것이 관건인데, 현재와 같은 부동산시장에서 투자자들에게 일정정도 이상의 신용이 읽히는 국가기관이 확약/보증을 해주지 않는 이상 예상만큼 투자금을 모을 수 있을지는 의문임.