STO, 조각투자란 무엇인가?(Feat. 증권성, 자본시장법, STO로 인한 고가 상업용 부동산(꼬마빌딩 등)의 가격상승? 등)

1. 증권이라는 말은 일반 보통사람이 보기에는 그 개념이 명확치가 않음.

네이버에 증권을 입력하면 나오는 결과값

2. 네이버에 증권을 치면 나오는 개념정의는 위와 같음.

3. 통상적으로 금융업계 등에 종사하는 사람들의 경우 가치가 포함되어 있는 종이쪼가리 정도로 이해하고 있을 것임. 거기서 조금 더 명확히 하고자 이 글을 작성하려고 함.

4. 현재 자본시장법상 증권은 6가지로 분류됨. 대표적으로 주식으로 불리는 "지분증권", 채권시장에서 거래되는 "채무증권" 그 외에 "파생결합증권", "증권예탁증권", "수익증권", "투자계약증권"임.

5. 최근 금융당국에서 위 증권 중 비금전신탁수익증권과 투자계약증권에 한해서 토큰증권 발행을 허용하기로 함.

증권의 종류와 토큰증권의 대상

6. 비금전신탁수익증권은 부동산 등 금전이 아닌 실물 자산을 신탁업자에게 맡기고 신탁업자가 수익증권으로 발행하는 것으로 수익증권에 해당되었지만 기존에는 증권으로 허용되지 않았고, 투자계약증권은 자본시장법상 규정은 되어있지만 실제로 발행된 적은 없었음.

7. STO는 기존에 증권발행을 허용됟지 않았던 비금전신탁수익증권과 투자계약증권을 ST(토큰증권)이라는 새로운 형태에 담아서 발행하는 것이라 볼 수 있음. 위 두 증권은 전자증권으로도 발행이 가능함.

8. 기본적으로 STO는 블록체인 기술을 기반으로 발행되는 디지털 자산이고, 기존의 유가증권과 유사한 성격을 지닌다. 즉, 가치를 함유하고 있는 (전자 또는 실물)종이쪼가리인 것임.

9. 이 STO를 만드는 이유는, 유동성이 낮거나, 가치평가가 어렵거나, 두사 투자자 권리관계의 보호 등이 어려웠거나, 고가이거나, 특정인에게만 거래가 가능했던 자산들이 그 기초자산일 것임(부동산, 금, 미술품, 특허권, 무형의 자산 등).

10. 언뜻보면, 기존의 소액투자와 유사한 개념이 아닌가 하는 생각이 들 수도 있는데, 기존 소액투자와의 차이점을 표로 정리한 것이 있어 공유함.

11. 금융위원회는 토큰증권(STO)이 기존 자본시장법상 증권과 완전히 동일하지만, 기술적 구현방식이 분산원장방식이라는 점에서만 기존제도와 차이가 난다고 설명한 바 있음.

12. 한편, 기존 전자증권의 경우 증권사 등을 통해서만 전자등록을 할 수 있지만 토큰증권의 경우 일정요건을 갖춘 발행인이 직접 등록하는 것도 허용되며 공모 규제 완화를 통해 공시 부담 역시 기존 증권 발행보다 완화되어 발행 가능함.

13. 구체적인 발행/유통과정은 아래와 같은 예정임.

14. 이해를 위해 최근의 실례를 공유하고자 함.

15. 카사코리아는, 부동산을 기초자산으로 비금전신탁수익증권을 발행함. 부동산 소유자는 신탁회사에 해당 자산을 위탁, 관리처분신탁 구조를 이용해 신탁회사가 투자수익권에 대한 부동산관리처분신탁 수익증권을 플랫폼에서 발행하고, 플랫폼 내에서 공모와 청약이 이루어짐. 필요한 서류는 공모청약안내문을 비롯해 증권신고서, 투자설명서, 부동산 관리처분신탁계약서 이외에 감정평가서로 카사코리아의 경우 외부 감정평가기관 2곳으로부터 해당 건물에 대한 가격평가를 진행했음.

16. 상업용 건물이나 꼬마빌딩 등 일반 투자자들이 접근하기 어려웠던 고가의 부동산 소유주의 경우 이러한 방식으로 EXIT을 할 수 있을 것으로 보임.

17. 정리하면서 느낀 바는, 고가 상업용 부동산으로 자금의 추가유입이 이루어질 수 있을 것으로 보이고, 그에 따라 고가 상업용 빌딩의 가격의 상승요인으로 작용할 것으로 보임.