소유권이전등기청구권 (가)압류 및 경/공매(Feat. 신탁부동산에 대하여 사업시행자의 채권자가 사업시행자의 소유권이전등기청구권 (가)압류한 경우)

1. 통상 부동산 개발을 할 때, 사업시행자는 토지를 소유하려고 할 때 또는 토지 위에 건물을 지으려고 할 때 금융기관에게 차입을 하고, 그 차입에 대한 담보로 토지를 금융기관에게 담보로 제공함.

2. 담보를 제공하는 방법에는 근저당권, 신탁 등이 있으나, 우리나라 PF 많은 사업장은 신탁으로 제공함.

3. 토지에 대해서 신탁으로 담보를 제공한다는 것은, 해당 토지를 신탁회사에게 신탁하고, 금융기관에게 우선수익권을 준다는 것을 말함.

4. 신탁계약서에는 금융기관에게 우선수익권을 발급하는 내용과, 자금차입자인 사업시행자가 돈을 갚지 못하는 경우 우선수익자가 신탁회사 앞으로 신탁된 해당 토지에 대해서 경/공매권을 행사할 수 있다고 통상적으로 적힘.

5. 사업시행자가 금융기관에게 돈을 갚지 못한다는 것은 결국 해당 사업장이 망가지기 시작했다는 것이고, 사업시행자는 금융기관 뿐만 아니라 타채권자들에게도 통상 돈을 많이 빌렸기 때문에, 다른 채권자들이 사업시행자의 재산을 찾기 시작하고, 그나마 그때 찾을 수 있는 사업시행자의 재산이 앞서 말한 신탁계약상 소유권이전등기청구권과 수익권임.

6. 신탁계약상 소유권이전등기청구권은 해당 사업장이 잘 진행되어 건물이 준공되고, 분양이 잘되었으면, 신탁회사는 건물에 대해서 소유권보존등기를 마치고, 사업시행자에게 소유권이전등기를 하고, 사업시행자는 수분양자에게 소유권이전등기를 이전해주는 식으로 개발사업이 끝나게 됨. 이때 사업시행자가 신탁회사한테 소유권을 이전해달라고 할 수 있는 권리가 사업시행자의 소유권이전등기청구권임.

7. 사업시행자의 수익권은 개발사업이 분양이 잘되어서 마무리 되고 나면, 금융기관들에게 빌린 차입금, 기타 비용들을 모두 제하고 마지막에 남은 사업시행이익을 수취할 수 있는 권리를 말함.

8. 정리하면, 결국 사업이 망가졌을 경우, 사실 의미는 없지만 형식적으로 사업시행자에게 남아있는 재산은 신탁계약상 소유권이전등기청구권과 수익권임.

9. 그래서, 사업시행자의 일반 채권자들은 저 두 권리에 대해서 기계적으로 (가)압류 및 전부/추심을 하게 됨.

10. 다만, 위와 같은 보전절차가 사실은 의미가 없고, 그 이유는 아래와 같음.

11. 저 단계까지 간다는 것은 이미 해당 사업장이 망가졌다는 것이고, 그 시점에는 신탁계약상 우선수익자인 금융기관들이 해당 토지에 대해서 경/공매 절차를 가게 됨.

12. 이때 사업시행자의 신탁회사에 대한 소유권이전등기청구권에 (가)압류결정이 있다고 해서, 위 경/공매 절차가 중단이 된다거나, 그 경/공매 절차에서 낙찰받은 낙찰자가 하자가 있는 토지를 취득하는 것이 아님.

13. 소유권이전등기청구권에 대한 (가)압류는 어디까지나 가압류채권자-채무자(사업시행자)-제3채무자(신탁회사) 사이에서만 효력이 있는 것이지, 신탁회사가 신탁계약에 의거하여 경/공매 절차를 실행하여 그 절차에 기반하여 신탁목적물을 취득한 제3자인 낙찰자에 대해서는 (가)압류 결정문의 효력이 없기 때문임.

14. 관련하여 대법원은 "소유권이전등기청구권에 대한 가압류가 있더라도 가압류의 효력은 소유권이전등기청구권에 대한 것이지 해당 부동산 자체에 대한 것이 아니므로, 소유권이전등기청구권에 대한 가압류 결정이 있더라도 제3자에게 소유권이전등기가 이루어질 경우, 가압류채권자는 제3자에 대하여 말소등기를 청구할 수 없다"라고 판시한 바 있음(대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다39371 판결 외 다수).

15. 다만, 위와 같은 등기말소를 할 수 없는 것과는 별개로 소유권이전등기청구권에 대한 가압류가 있으면 그 변제금지적 효력에 의하여 제3채무자는 채무자에게 임의로 소유권이전등기를 해주어서는 안되고, 제3채무자 이를 무시하고 제3자에게 소유권이전등기를 경료하여 준 결과 가압류채권자에게 손해를 입힌 때에는 제3채무자는 불법행위 따른 손해배상책임을 질 수 있음. 다만, 담보신탁계약에서 사업시행자의 채무불이행이 발생한 때에는 신탁업자가 직접 신탁부동산을 처분할 수 있도록 규정하고 있고, 해당 규정 등에 따라 신탁업자가 신탁목적물을 매수인에게 처분하는 경우에는 가압류결정의 효력에 반한다고 보기는 어려우므로, 이러한 경우 손해배상책임을 묻기는 어려워보임.

16. 요즘 PF/브릿지 시장이 급도로 어려워짐에 따라 이러한 문의들이 많이와서 글로 일목요연하게 정리하여 보았음. 많은 도움이 되었길 바람.