용적률이란 무엇일까(Feat. 토지의 가치, 건물의 가치, 산정방법)

1. 코로나 시기 이후 부동산 거래가 활발해지면서 많은 분들이 지나가면서라도 부동산 용어를 많이 들었을 것이라 생각함.

2. 다만 대부분 주택과 관련한 이야기였을 것이고, 건물과 관련된 용어들은 다소 어색하거나 이해하기 어려울 수 있음.

3. 그래도 용적률은 일반 상업용 건물 뿐만 아니라 주택과 같은 재건축 사업에서도 중요한 개념이기 때문에 이를 설명하고자 함.

위키피디아 참조

4. 용적률은 위와 같이 각 토지의 용도지역마다 상한선이 정해져 있고, 전체 토지면적 대비 연면적이 어느정도인가를 나타내주는 지표(Index)임.

5. 예를 들어, 토지의 면적이 100평이고, 해당 토지의 용적률이 800%라면, 해당 토지 위에 건물을 지어서 건물의 바닥면적의 합(각층별 바닥면적의 합을 의미함)이 800평이 될 수 있다는 것임.

6. 이는 토지의 가격을 계산할 때 엄청난 효과를 가져옴. 왜냐하면, 사실 상업용 건물을 활용하려면 각 층별 바닥면적이 중요하고, 용적률이 높을수록 위로 높게 지을 수 있기 때문임. 위로 높게 지을 수 있다는 것은 여러 층을 만들 수 있다는 것이고, 여러 층을 만들면 임대차대상물이나 분양대상물이 늘어나기 때문에 수익성이 좋아지는 것임.

7. 위에 보면 상업지역의 용적률 상한선이 1,500%인데, 이를 풀로 채운다면, 100평짜리를 15개층을 만들 수 있는 것으로, 1,500평을 만들 수 있다는 것임. 나대지인 토지의 면적이 100평 뿐인건데, 용적률을 활용하면 1,500평짜리 바닥면적이 생기는 것임.

8. 상업용 부동산 거래를 할 때는 보통 거의 토지의 가치로 거래됨. 위에 건물은 건물 나름대로 가치는 있지만, 대부분이 토지가격임.

9. 따라서, 상업용 건물을 매수하고 싶은 사람이라면, 해당 토지의 용도와 그 용도에 따라서 용적률이 어디까지 허용이 되어있는지, 그 용적률을 기반으로 건축을 하면 건축법상 건축허가를 받을 수 있는지를 볼 줄 알아야 함.

10. 용적률 300%땅과 용적률 800%의 땅은 차원이 다른 땅임.