전세대출 근황(Feat. 갭투자 금지, 주택담보대출)

1. 전세자금대출은 기본적으로 정책대출임. 즉, 국가에서 어느정도 정책적으로 저리로 빌려주는 돈이라는 것임.

2. 최근 아파트 가격 등이 급등하면서, 이러한 전세자금대출이 아파트 가격 급등의 원인이라고 보는 시각이 많아진듯함.

3. 위 뉴스와 같이 최근 전액 전세뿐만 아니라, 고액 보증금이 들어간 반전세 역시 막히고 있음.

4. 위 신문기사에서 알 수 있듯이, 많은 시중은행들이 갭투자로 이용되는 전세대출을 제한하고 있음.

5. 그럼, "갭투자로 이용되는 전세대출"이 무엇인지 정확히 알아야하는데, 정부는 우선 전세자금대출을 받으려는 아파트에 선순위 빚이 없어야 한다는 것을 전제로 하고 있음.

6. 이는 부동산등기부등본을 통해서 확인할 수 있는데, 부동산등기부등본 을(乙)구에 근저당 등 제한물권이 없어야 한다는 것임. 즉, 빚이 없는 깨끗한 아파트에만 전세자금대출을 실행하겠다는 것임.

7. 통상 많은 갭투자들이 전세를 끼고, 아파트 매매를 하기 때문에 이러한 수요를 억제하겠다는 것임.

8. 가령, 전세금으로 기존 빚을 상환하면서, 기존 근저당을 말소하는 방식도 막히게 되면서, 아파트를 청약받아서 최근 입주하는 입주자들의 스텝이 꼬일 수 밖에 없음.

9. 예컨대, 4억짜리 아파트를 1억원만 가지고 청약을 한 사람이, 나중에 준공했을때 3억원정도를 전세를 받아서 해결하려고 했다면 이러한 가정들이 막히게 되게 되는 것임.

10. 왜냐하면, 어쨌든 전세를 주기 위해서는 등기를 쳐야하는데, 등기를 치기 위해서는, 중도금 대출, 잔금대출을 받아야 하기 때문에 마지막 등기시점에 잔금대출 원금총액의 120% 정도 선에서 근저당이 걸리게 되기 때문임.

11. 이러한 경우, 전세입자는 이러한 아파트에 대해서는 전세자금대출을 받을 수 없기 때문에, 현금 3억을 다 들고 있는 전세입자만이 이 아파트에 전세로 들어올 수 있는 거임.

12. 통상 저가 아파트의 경우, 현금이 충분하지 않은 사회초년생들이 전세자금대출이라는 정책대출을 받아서 입주하는데, 이러한 수요가 사라지게 된 것임.

13. 거기다가 더해 최근 기준금리는 내려갈 것이라는 희망이 있기는 하지만, 은행에서 가산금리를 올리고 있어서 기존에 받은 주택담보대출이나 전세자금대출의 이자가 올라가고 있음. 이자가 올라가게 되면 원리금 상환압박이 거세지기 때문에 위와 같은 전략을 짠 갭투자자들이 힘들어질 수 밖에 없음.

14. 정부에서 전세자금대출이 아파트 가격 상승의 주요 원인으로 보고 있어서 이러한 규제를 하는 것으로 보이나, 사실 현재 경기도와 같은 상대적으로 저가인 아파트들이 상승세를 보이고 있는 것은 아니여서, 금번 규제가 사실 저가 아파트들의 가격만 더 죽이게 되는 결과를 야기할 듯함. 사실 고가 아파트들은 아래에서 보다시피 많은 매입주체들이 대부분 빚이 아닌 현금으로 구입하고 있음.

에테르노청담 소유주 매입방식 및 연령대

15. 에테르노 청담만 해도, 29가구 중에 근저당설정 가구는 5가구 밖에 되지 않음.

16. 금번 정책의 효과는 초고가 아파트가 아닌 중저가 아파트에 있을 것임. 중저가 아파트는 아무래도 회복을 못했는데, 더욱 더 떨어질 일만 남은 것 같음.