공인중개사의 책임범위(Feat. 대법원 판결, 면책적 채무인수, 병존적 채무인수, 차이)

1. 최근 대법원에서 공인중개사의 책임범위에 관한 유의미한 판결을 내려서 이를 공유하고자 함.

2. 기본적인 사실관계를 설명함.

3.  A씨는 울산 중구에 소유하고 있던 아파트를 한국에너지공단과 보증금 2억원에 임대차 계약을 맺었다. A씨는 공단과 계약을 유지하고 있던 채로 2020년 5월 공인중개사 B씨의 중개를 통해 이 아파트를 2억8000만원에 매수자 C씨에게 팔았다. 공단 보증금 2억원은 C씨가 갚고 나머지 차액을 받는 조건으로 계약을 체결함.

4. 그런데 이 과정에서 A씨는 임차인의 동의를 받지 않았다. 현행법에 따르면, 주택임대차보호법상 법인은 주민등록을 할 수 없어 보증금에 대해 대항력을 갖추지 못하기 때문에, 집주인이 보증금 반환 채무를 매수인에게 넘기고 책임을 면제받으려면(면책적 인수) 임차인의 동의를 받아야함.

5. 채무인수에는, 면책적 채무인수와 병존적 채무인수가 있는데, 면책적 채무인수는 기존의 채무자가 기존 채권채무 관계에서 완전히 이탈하는 것이고, 병존적 채무인수는 신규채무인수자와 더불어 기존의 채무자도 같이 기존 채무를 여전히 지고 있는 것임.

6. 즉, 채권자 입장에서는 병존적 채무인수는 오히려 좋은 상황이지만, 면책적 채무인수는 채무자의 신용도에 따라 채권자의 희비가 갈릴 수 있는 것임.

7. 가령, 신규 면책적 채무인수자가 기존의 채무자보다 변제능력이 현저하게 떨어져 변제위험이 상당히 높게 된다면, 채권자의 채권은 그 담보가치가 상당히 떨어질 것이고, 채권의 신용도도 상당히 낮아질 것임.

8. 따라서, 우리 대법원은 면책적 채무인수를 할 경우에는, 채권자의 동의를 받게되어 있고, 동의를 받지 않은 면책적 채무인수는 무효임.

 

9. 위는 이러한 내용이 담긴 대법원 판결임. 

10. 그렇다면, 병존적 채무인수의 경우에도 채권자의 동의가 병존적 채무인수의 효력발생요건인지를 살펴보겠음.

11. (1) 채무인수가 면책적인가 중첩적인가 하는 것은 채무인수계약에 나타난 당사자 의사의 해석에 관한 문제로서, 면책적 인수인지 중첩적 인수인지가 분명하지 아니한 때에는 이를 중첩적으로 인수한 것으로 볼 것이다(대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다36228 판결 등 참조). 채무자와 인수인의 합의에 의한 중첩적 채무인수는 일종의 제3자를 위한 계약이라고 할 것이므로, 채권자는 인수인에 대하여 채무이행을 청구하거나 기타 채권자로서의 권리를 행사하는 방법으로 수익의 의사표시를 함으로써 인수인에 대하여 직접 청구할 권리를 갖게 된다(대법원 1989. 4. 25. 선고 87다카2443 판결 등 참조). 이러한 점에서 채무자에 대한 채권을 상실시키는 효과가 있는 면책적 채무인수의 경우 채권자의 승낙을 그 계약의 효력발생요건으로 보아야 하는 것과는 달리(대법원 1998. 11. 24. 선고 98다33765 판결 등 참조), 채무자와 인수인의 합의에 의한 중첩적 채무인수의 경우 채권자의 수익의 의사표시는 그 계약의 성립요건이나 효력발생요건이 아니라 채권자가 인수인에 대하여 채권을 취득하기 위한 요건이라 할 것이다.

12. 위는 대법원 판결(2013. 9. 13. 선고 2011다56033 판결)인데, 해당 판결에서는 중첩적 채무인수의 경우, 채권자의 동의가 해당 인수의 효력요건이 아니라고 명시적으로 표시하고 있고, 채무자와 신규 인수인간의 중첩적 채무인수계약의 경우 제3자를 위한 계약으로, 채권자가 이에 대한 수익의 의사표시를 하면 신규 중첩적 채무인수인에 대한 구체적인 청구권을 얻게 된다고 설시함.

13. 이러한 차이는 사실 법률전문가인 변호사가 알 수 있는 것이고, 공인중개사가 알기는 어려운 영역이기도 해서 금번 대법원 판결의 취지에는 공감함.