일반산업단지 개발사업에서 부동산담보신탁의 가부("처분"의 개념에 포섭되는지 여부 Feat.산업집적법, 법제처 유권해석)

1. 일반산업단지에서 입주계약을 체결한 입주기업체가 분양받은 토지를 부동산담보신탁으로 신탁하고자 하는데, 이러한 신탁이 산업집적법 위반이 아닌지가 문제됨.

2. 산업집적법에는 아래와 같이 규정되어 있음.

제39조(산업용지 등의 처분제한 등) ① 산업시설구역등의 산업용지 또는 공장등을 소유하고 있는 입주기업체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 산업용지(공유지분을 처분하려는 때에는 해당 공유지분을 말한다) 또는 공장등을 관리기관에 양도하여야 한다. <개정 2014. 12. 30., 2019. 12. 10.> 1. 제15조제1항에 따른 공장설립등의 완료신고 전 또는 신고 후 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에 분양받은 산업용지(분양받은 자로부터 제2항에 따라 양도받거나 법원의 판결, 상속 등의 사유로 소유권을 취득한 산업용지, 제39조의2제2항제1호에 따라 분할된 산업용지 및 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제46조의6에 따른 임대전용산업단지에서 분양 전환으로 소유권을 취득한 산업용지를 포함한다)를 처분(해당 산업용지의 공유지분을 처분하는 경우를 포함한다)하려는 경우 또는 공장등을 처분하려는 경우 2. 제15조제2항에 따른 사업개시의 신고 전 또는 신고 후 제1호에 따라 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에 분양받은 산업용지(분양받은 자로부터 제2항에 따라 양도받거나 법원의 판결, 상속 등의 사유로 소유권을 취득한 산업용지, 제39조의2제2항제1호에 따라 분할된 산업용지 및 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제46조의6에 따른 임대전용산업단지에서 분양 전환으로 소유권을 취득한 산업용지를 포함한다)를 처분(해당 산업용지의 공유지분을 처분하는 경우를 포함한다)하려는 경우 또는 공장등을 처분하려는 경우

3. 따라서, 입주기업체가 위에 해당하는 경우에는 처분을 하려는 경우, 관리기관에게 양도하여야 함.

4. 이때, 일반적인 부동산담보신탁도 위 "처분"의 개념에 포섭되는지에 대해서 법제처의 유권해석이 있음.

5. 법제처는 산업집적법 제39조 제1항 제1호의 “처분”의 개념을 해석하면서 그 개념을 그 처분행위의 결과 입주기업체와 해당 산업단지와의 관계가 단절되는 종국적인 처분을 의미한다고 하면서 신탁회사 앞으로 대내외적으로 소유권만이 넘어가는 일반적인 부동산담보신탁계약에 따른 신탁회사로의 소유권이전은 “처분”의 개념에 포섭되지 않는다고 유권해석한 바 있음.

6. 그 논거로 법제처는, 일반적으로 부동산담보신탁은 신탁자가 소유하는 부동산을 수탁자에게 신탁하고 유효담보금액의 범위에서 수탁자로부터 수익권증서를 발급받아 이를 금융기관에 담보로 제공하고 대출을 받는 새로운 형태의 금융상품으로서, 신탁계약에 따라 그 부동산의 소유명의가 수탁자에게 이전되더라도 대출금이 모두 변제되는 때에는 신탁자에게 다시 부동산의 소유명의가 이전된다는 점, 신탁회사는 신탁자인 입주기업체를 위하여 신탁재산을 관리, 처분, 운용하는 등 신탁 목적을 달성하는 데 필요한 행위를 하는 수탁자에 불과하고 해당 신탁재산은 입주기업체가 계속하여 사용하는 점, 산업집적법 제39조의 취지가 입주기업체가 투기목적으로 산업용지 등을 처분하거나, 해당 산업단지 등과 무관한 제3자에게 산업용지 등을 이전하는 행위 등을 규제함으로써 시세차익을 노리는 투기수요를 차단하고 실수요자에게 산업용지 등이 공급될 수 있도록 하기 위한 조치라 할 것인데, 일반적인 부동산담보신탁은 입주기업체가 산업용지 및 공장을 계속하여 사용하면서 사업운영 자금을 조달하기 위하여 그 담보목적으로 산업용지와 공장을 신탁회사에 이전하는 것은 투기목적과 무관하고, 설령 입주기업체가 채무를 불이행하여 신탁회사가 해당 부지에 대하여 공매를 실행한다고 하더라도, 산업집적법에 따라 산업단지와 무관한 제3자에게 이전되는 것을 방지하기 위한 법적장치가 마련되어 있는 점 등을 열거하고 있음.

7. 일반적인 부동산담보신탁 외에 소유권이 대내외적으로 넘어가는 다른 종류의 신탁에 대해서는 추가적인 검토가 필요할 듯 함.