임대차보증금 가압류시 월세 공제 가능여부 및 임대차연장 거부 가능 여부에 관하여(상가, 주택)

1. 결론부터 말하자면, 상가 및 주택 모두, 제3채무자인 임대인은 임차인에게 대항할 수 있는 사유로 가압류채권자에게 대항할 수 있으므로, 월세를 공제한 금액에 대하여 가압류의 효력이 미치고, 따라서 가압류 결정문 송달 이후에도 미지급 월세를 공제할 수 있고, 미지급 월세액이 각 법조문상 금액에 해당한다면(주택의 경우 2달치, 상가의 경우 3달치), 이를 이유로 임대차연장을 거절할 수 있다고 할 것임.

2. 그 이유는, 주택의 경우에는 주택임대차보호법에 의해 임차인이 계약의 갱신을 요구할 수 있으나, 주택임대차보호법에 그 예외의 사유로 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우를 적시하고 있음(주택임대차법 제6조 제3항). 

3. 또한, 상가의 경우에도 상가임대차법에 의해 임차인이 계약의 갱신을 요구할 수 있으나, 상가임대차법에 그 예외의 사유로 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 적시하고 있음.