아파트 재건축(재개발과의 차이), 용적률, 대지지분, 절차, 사업성 등 완벽정리

1. 아파트는 법률적으로 공동주택으로 정의됨.

2. 노후화된 공동주택을 모두 철거하고, 새로운 집을 짓는 과정을 통상 '재건축'이라고 부름.

3. 공동주택의 재건축은 도시 및 주거환경정비법(이하 "도정법")에 의해서 규율됨.

4. 도정법상 재개발의 경우에는 수용이라는 절차가 존재하지만, 도정법상 재건축은 수용절차는 없고, 매도청구의 방식으로 재건축 미동의자에 대한 토지 확보절차가 있음.

5. 도정법상 일정 동의율을 충족하면, 재건축조합(법인임)이 미동의자를 상대로 매도청구를 진행하여, 미동의자의 공동주택 및 그에 수반되는 토지를 감정평가 과정을 거쳐서 매입하게 됨.

6. 재건축조합은 관할관청으로부터 조합설립인가를 받은 뒤에, 순서대로 사업시행계획인가, 관리처분계획인가를 득하게 됨.

7. 관리처분계획인가는 흔히 말하는 조합원들에게 딱지를 떼어주는 절차임. 추가분담금 등의 부담을 통해 새로운 공동주택을 배정받는 절차임.

8. 관리처분계획인가가 적법하게 완료되고 나면, 사업시행계획인가에 따라 인가받은 사업계획대로 기존의 노후 공동주택을 철거하고, 착공신고를 거쳐서 착공하게 됨.

9. 투자의 관점에서 보면, 결국 재건축사업이라는 것은 헌집을 헐고, 새집을 지어서 새로운 집을 받는 과정인데, 기존 조합원은 내가 가지고 있던 땅을 대물로 출자하고, 그 외에 추가분담금을 일부 출자하고, 나머지 공사비 및 금융비 등에 필요한 재원조달은 일반분양자의 분양수입금을 통해서 마련해야 함.

10. 최근 공사비가 급등하고, 금리인상에 따라 금융비가 대폭 상승함에 따라, 기존에 헌집줄게, 새집다오는 끝이 났음.

11. 헌집주고, 상당히 많은 추가분담금을 내야 새집을 받을 수 있음.

12. 사업성이 좋은 재건축을 앞둔 단지는 결국, 내가 내는 추가분담금이 적어야하는데, 이는 결국 내가 출자하는 땅이 크거나, 일반분양자들이 많이 들어올 수 있는 구조여야함.

13. 내가 출자하는 땅이 크다는 것은 기존 공동주택의 용적률이 낮아 내가 가지고 있는 대지지분이 크다는 것이고(보통 저층 주공아파트들이 그러함), 일반분양자들이 많이 들어올 수 있다는 것은 내 땅에서 지정된 종(2종, 3종 등)안에서 용적률을 최대로 끌어모아 분양해야 한다는 것임. 

14. 그래서 재건축이 완료된 사업장은 각 지정된 종 안에서 용적률을 모두 채우게 됨.

15. 다시 말하면, 용적률은 재건축을 진행중인 단지에서 중요하지, 이미 재건축을 완료하고, 허용된 용적률을 모두 끌어다 쓴 단지에서는 중요하지 않게 됨. 왜냐하면, 40년 뒤에 정책적인 변화가 있지 않는 한, 재건축 사업성은 1:1 재건축 정도를 하지 않는 한, 요원하기 때문임.