산업집적법과 산업입지법의 차이(Feat.산집법, 산입법, 산업단지 법체계)

최근 일반 부동산 시장(공동주택, 근린생활시설)이 침체를 겪으면서, 산업단지에 대한 개발을 하려는 수요가 생기는 듯 합니다.

산업단지는 기본적으로 LH에서 관리를 하기 때문에, 어느정도 안정성도 확보되기도 하고, 최초 용지를 LH와의 계약을 통해 상당부분 저가로 계약하기 때문에 개발수요가 있는 듯 합니다.

본론으로 돌아와서, 이러한 공공적인 특징 때문에, 법률에서 규제를 많이하고 있습니다. 하지만 법률이 하나만 있는 게 아니기 때문에 기본적인 산업단지와 관련한 법체계를 숙지하는 게 좋을 듯 합니다. 이하에서는 설명하도록 하겠습니다.

1. 산업입지 및 개발에 관한 법률(이하 "산입법")은 산업단지(국가, 일반, 도시첨단, 농공단지)의 지정, 개발, 공급, 재생과 관련하여, 산업단지의 원활한 공급과 산업의 합리적 배치를 통하여 균형있는 국토개발과 지속적인 산업발전을 촉진함으로써 국민경제의 건전한 발전에 이바지하는 것을 목적으로 합니다.

2. 반면, 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(이하 "산집법")은 공장설립, 산업집적의 활성화, 지식산업센터, 산업단지 관리 등 산업의 집적을 활성화하고, 공장의 원활한 설립을 지원하며 산업입지 및 산업단지를 체계적으로 관리함으로써 지속적인 산업발전 및 균형잇는 지역발전을 통하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지하는 것을 목적으로 합니다.

3. 따라서, 개발사업의 최초 단계의 산업단지를 지정하고, 해당 산업단지 내의 토지를 조성하고, 조성된 토지를 공급하는 단계에서는 주로 산입법이 적용되고,

4. 그 후, 조성된 토지에 대해서 입주계약 및 분양계약을 체결한 시행사가 해당 토지를 이용하여 개발 및 관리하는 단계에서는 주로 산집법이 적용될 것입니다.

5. 관련한 쟁점 중에, 산업용지를 분양 및 입주계약을 체결한 시행사가 해당 토지를 담보로 부동산담보신탁을 체결할 수 있는지에 대한 쟁점이 있는데, 

6. 이와 관련하여, 법제처는 단순한 담보신탁의 경우에는 산집법상 처분제한 규정에 위배되지 않는다고 하여, 단순한 부동산담보신탁의 경우에는, 시행사가 자금조달을 위하여 해당 토지를 담보로 대출을 받을 수 있다고 해석하였습니다. 주요 논거로는, 단순 담보신탁의 경우에, 담보목적으로 신탁을 하는 것이고, 해당 담보목적물의 경우 추후 위탁자에게 소유권이 돌아올 예정이고, 담보신탁 이후에도 사용, 수익, 관리에 관한 상당부분의 역할을 수탁자가 아닌 위탁자가 하기 때문이라고 설시한 바 있습니다. 다만, 이러한 해석에도 불구하고, 대외적으로는 소유권이 신탁회사로 이전되는 것이기 때문에, 이러한 애매한 부분들은 입법의 불비로 보아, 입법촉구 역시 한 바 있습니다.