집합건물 재건축(Feat. 상가건물 재건축) 과정, 법률정리

상가건물(집합건물)은 기본적으로 집합건물법 적용을 받습니다. 

 

따라서, 집합건물법 및 동법 시행령 등에 규정된 조문들을 바탕으로 절차들을 정리한 절차들을 소개해드립니다.

 

그 절차는 아래와 같습니다.

 

I.              재건축위원회 결성

 

1.     창립총회를 통한 상가재건축위원회 설립 및 관할 세무서에 법인 아닌 단체로 등록 -> 고유번호증 발급(cf. 도시정비법상 조합설립인가와 같은 별도의 관할관청의 설립인가 절차 불요)

2.     사업방식에 따른 정관 또는 규약을 만들어야 함 -> 대표적으로 아래 IV.에서 적시한 매도청구 진행시 매수지정자(보통 재건축위원회를 지정함)를 누구로 할 지 정해두어야 함.

 

II.            재건축 결의(집합건물법 제47조)

 

1.     관리단집회의 적법한 결의(서면결의로 대체가능(집합건물법 제41조)), 이때, 재건축 결의는 구분소유자의 5분의 4이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의에 따름(집합건물법 제47조 제2항).

2.     도시정비법이나 소규모주택정비법 적용되지 않으므로, 집합건물법에 따라 재건축결의에 의하여 진행됨. 따라서 조합설립인가, 안전진단 등의 관할관청의 인허가 절차 없이 진행하게 됨.

3.     재건축을 결의하는 안건에는 (i)새 건물의 설계 개요, (ii)건물의 철거 및 새 건물의 건축에 드는 비용을 개략적으로 산정한 금액, (iii)건물의 철거 및 새 건물의 건축에 드는 비용의 분담에 관한 사항, (iv)새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항은 반드시 결의대상에 포함시켜 결의하여야 함.

 

III.           미동의자 재건축참여 의사타진

 

IV.           매도청구, 임차인 명도소송(집합건물법 제48조)

 

1.     매수지정자가 매도청구의 대상자에게 매도청구를 진행함(동 매도청구를 진행함에 있어서 별도의 재건축위원회의 결의를 요하지 아니함, 이때 재건축위원회 정관 또는 규약에 이러한 내용 반영하는 것이 사업진행에 있어서 안정적일 것으로 보임).

2.     위 매도청구를 진행하기 전에 재건축 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에게 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하고, 촉구받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 하고, 회답하지 않으면 참가를 하지 않는 것으로 봄.

3.     상가건물임대차보호법에 따른 임대차계약갱신 이슈 존재  

 

V.            미동의자 등기취득

 

VI.           건축허가(건축법 제11조)

 

1.     건축법상 건축허가를 득하기 위해서는 원칙적으로 해당 대지지분을 전부 확보하여야 함(건축법 제11조 제11항 본문). 다만, 건축물이 노후화되거나 구조안전 문제 등의 사유로 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 동의를 얻고 동의한 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상인 경우에는 예외적으로 공유자 수 또는 지분 전원의 동의가 아니라도 재건축을 할 수 있음(건축법 제11조 제11항 단서 제2호). 실무상 이 경우, 구조안전진단 D등급 이하가 나와야 위 단서를 근거로 한 건축허가가 가능함.

2.     관련하여, ‘집합건물’의 경우 100%의 대지 소유권 확보가 있어야 재건축, 리모델링을 위한 건축허가가 가능하다는 것이 국토교통부와 법제처의 유권해석이었음. 집합건물에 대해 건축법 제11조 제11항 제2호를 적용하여 건축허가를 한 공무원에 관한 징계사례도 있었음. 이러한 점 때문에 집합건물에 대한 동의율 등을 추가로 규정한(허가 동의율을 100%에서 80%로 완화) 건축법 일부개정법률안(박성중 의원 등 12인)이 최근 국회에서 통과됨. 해당 개정법률안 시행일은 2021. 11. 11.부터임.

 

VII.         시공(철거 포함) 및 준공

 

VIII.        분양 및 입주