5억 이상 "고가 전세" 보증사고 급증(Feat. HUG(주택도시보증공사), 법률적 관점에서 본 대위변제 후 법률관계)

1. 올 한 해 HUG의 대위변제액이 3000억을 넘을 것으로 전망되고 있음.

2. HUG는 금융기관이 전세자금대출을 할 때 전세권자가 금융기관에게 대출금을 못 갚을 경우 HUG가 이를 대신 변제해주는 금융상품을 취급하고 있음.

3. 기존에는 5억 미만의 저가 전세대출에서 금융사고가 나서 HUG가 이를 대위변제 해줬다면,

4. 최근에는 전세금이 5억 이상인 고가 주택에서도 보증사고가 나고 있음. 그에 따라 HUG는 보증사고 주택에 대해서 금융기관에게 대위변제해주고 있음.

5. 법률적으로 보면, HUG가 이를 금융기관에 대위변제해주면 HUG가 전세권자인 해당 주택의 임차인에게 대위변제액 상당의 구상채권이 생김.

6. 결국, 전세권자인 임차인도 임대인에게 전세보증금을 돌려받지 못해서 생긴 일이기 때문에 최종적으로 전세보증금을 실질적으로 보전받으려면 임차주택을 경매에 넘겨서 그 경락대금으로 받는 수 밖에 없음.

7. 하지만 소액임차인이 아닌 경우 최우선변제권의 측면에서 한계가 있고, 그 선순위로 각종 미납 국세, 지방세 외 기타 선순위 물권 등이 있는 경우가 많기 때문에 보전받기는 힘들어 보임.

8. 소액 전세도 문제지만, 이렇게 5억 이상 고액 전세도 문제가 터지기 시작하면 HUG가 대위변제해주는 것도 한계에 부딪힐 것으로 보이고, 그에 따라 HUG의 재정건정성에도 문제가 생길 것임. HUG는 기본적으로 국가기관이기 때문에 이러한 손실은 통상적으로 국민의 세금으로 메워지기 때문에 사고사업장 관리 및 대응에 만전을 기해야 할 것으로 보임.