물가변동 배제특약 무효 판결 확정(Feat. PF, 조합사업 등에 미칠 영향분석)

1. 대법원에서 도급사와 수급사 간에 체결하는 공사도급계약에서 물가변동에 따라 연동되는 공사비 증액 배제특약을 무효화하는 판결이 나옴.

2. 간략하게 이에 대해서 설명하고자 함.

3. 통상 부동산 개발사업에서 PF약정을 하고, PF대출금이 인출이 되면서 시공사는 공사를 시작하게 됨. 이 공사를 하기 전에 시행사(도급사)와 시공사(수급사)는 공사도급계약을 찍고, 해당 공사도급계약서에는 공사비 책정과 관련된 내용들이 들어가게 됨.

4. 통상적인 공사도급계약서에는 물가변동을 반영하는 Elevating 조항이 들어가는데, 이러한 물가변동과 연동되어 오르는 공사비가 부담스러운 사업장에서는 시행사(조합 포함)가 물가변동과 상관없이 고정도급금액을 정하는 약정을 찍기도 함. 즉, 이러한 약정은 고정금액으로 하는 대신, 원자재값 상승 등 기타 외부 공사비 상승요인으로 인한 위험을 시공사에게 넘기는 약정임.

5. 하지만, 최근 대법원에서 건설산업기본법 제22조 제5항을 이유로 이러한 조항들의 효력을 무효화 시킴.

6. 이러한 대법원 판결은 시공사와 조합 등을 비롯한 시행사 사이에 찍는 공사도급계약서에 많은 영향을 미치게 됨. 즉, 현재도 금융비용 등 부동산 개발사업의 총체적인 비용이 증가하고 있는데, 시행사 입장에서는 비용상승압력이 더 커지게 된 것임.

7. 이제부터 애초에 시공사들은 공사도급계약을 찍을 때 물가연동조항을 넣고 시작할 것이기 때문에, 조합이나 시행사들은 시공사에게 공사비 책정에 있어서는 어느정도 끌려다닐 수 밖에 없게 되고, 이는 시공사가 요구하는 공사비 상승압력으로 작용하여 전체적인 부동산 개발사업의 수익성이 악화될 것임.

8. 그에 따라 현재 진행되고 있거나, 진행하게 되는 부동산개발사업장은 좌초되거나, 더 이상 진행하기 어려워지는 사업장들이 많아질 수 밖에 없음.

9. 이러한 여파는 결국 근래에 지어진 신축 아파트들의 가격상승요인으로 작용할 것으로 보임.